Perché il mercato immobiliare sembra essere immune al virus

ll mercato immobiliare pare essere immune dalla crisi economica scatenata dal coronavirus. Da marzo ad oggi le prospettive dell’economia sono peggiorate radicalmente, parecchie aziende sono in crisi e soltanto gli interventi dello Stato hanno sinora impedito la perdita di milioni di posti di lavoro. Eppure i prezzi del mattone non scendono. Anzi, ci sono casi di aumenti importanti, come il +10% dei prezzi medi in Germania, e ci sono notevoli timori di una bolla negli Stati Uniti, dove i prezzi sono saliti a un ritmo sorprendente.

Nonostante la violenza con cui la recessione si sta abbattendo sull’economia italiana, la casa rimane comunque il bene rifugio per antonomasia e il mercato ha ricominciato a muoversi seppur con dinamiche nuove.

L’INCENTIVO DEI TASSI BASSI

Esiste una spiegazione globale per la straordinaria tenuta del mercato immobiliare. Il mattone regge su tre pilastri. Il primo sono le politiche monetarie indulgenti con cui le banche centrali stanno sostenendo le economie devastate dalla crisi. I tassi d’interesse sono tornati ai livelli minimi dello scorso autunno rendendo sempre più economico indebitarsi per comprare casa.

L’ESIGENZA DI SPAZIO

C’è poi un pilastro cosiddetto “sociale”. Costrette a rimanere in casa durante il lockdown le persone si sono interrogate sugli spazi in cui risiedono e spesso si sono guadate attorno per cercare potenziali migliori alternative. Per chi lavora da casa, magari in aziende che hanno deciso di fare un uso prolungato dello smart working anche dopo l’emergenza, è diventato fondamentale trovare spazi nuovi adatti non solo a viverci ma anche a lavorarci.

VOGLIA DI RISTRUTTURARE

Adesso si preferiscono metrature più ampie e spazi più vivibili per lavorare in autonomia o in smart working. Si prendono in considerazione inoltre zone fino a oggi meno richieste: aree semi centrali e prima cintura. Per la voglia di rivedere gli spazi interni, poi, aumentano le richieste di ristrutturazioni, sfruttando l’ecobonus per la riqualificazione energetica, con detrazione del 110 per cento previsto nel decreto rilancio. Si cercano, dunque, open space, giardini e terrazzi: soprattutto case e villette, ossia case indipendenti.

L’INCIDENZA DELLE MISURE ANTICRISI

La terza ragione della tenuta del mercato immobiliare sta nelle misure di sostegno ai redditi delle famiglie che i governi hanno introdotto dappertutto, evitando così che la crisi travolgesse tutti e contenendo il rischio di insolvenze sui mutui, sfratti e tutto ciò che è inerente alla crisi abitativa. La domanda è cresciuta del 15 per cento rispetto al periodo anteriore al ockdown; la richiesta di ville, in questi mesi di lavoro post Covid, è cresciuta del 15 per cento.

QUANTI LOCALI?

Oltre la metà delle ricerche immobiliari riguarda trilocali e quadrilocali. Si registra un incremento dello stock di mono e bilocali in vendita, mentre crolla la disponibilità di case con più di cinque locali. Il lockdown dunque ha fatto rivalutare agli italiani l’importanza di una casa ampia, mentre quelle acquistate per investimento o addirittura per fini turistici diventano quasi dei fardelli di cui provare a liberarsi.

IDENTIKIT DEL COMPRATORE

Le più propense a comprare sono famiglie giovani (18-34 anni e 35-44 anni) con reddito stabile, ma – complici i tassi dei mutui favorevoli – la richiesta arriva anche da nuclei in sofferenza per la pandemia composti da 4-5 persone. E chi immaginava prezzi in picchiata, si è dovuto ricredere. Il mercato è stabile: la maggior parte delle persone per comprare una casa nuova deve vendere la vecchia e molti ragionano sul fatto che, se il valore delle case non si è svalutato, vuol dire che anche la propria abitazione può essere quotata in modo interessante. Le trattative continuano a crescere.

IL COMPARTO DELLA LOGISTICA

Per ora restano in sordina gli investitori, chi compra per i figli o solo per avere una seconda casa. Il mercato immobiliare della logistica ha saputo reggere bene l’impatto della pandemia di Covid-19 e risulta un settore in buona salute, soprattutto al Centro-Nord del paese ove si è assistito a un forte sviluppo della componente tecnologica all’interno dei capannoni .Il valore degli immobili mostra un lieve rialzo per gli edifici di nuova costruzione. La logistica sembra essere uno dei settori destinato a risentire in misura più limitata della recessione per il possibile rimbalzo della produzione industriale e delle esportazioni nel mercato europeo ed estero, associato ad una parziale modifica delle modalità di distribuzione e consumo.

Francesco Megna, autore di questo articolo, è commerciale settore banking

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