Vivere in un appartamento all’interno di un complesso condominiale comporta degli obblighi ben precisi. Tra questi, il pagamento di una quota mensile per far fronte alle spese condominiali, secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile. Questi oneri condominiali gravano sui singoli proprietari all’interno di un fabbricato, in proporzione al valore millesimale delle loro proprietà. Le singole quote vengono stabilite dall’assemblea condominiale, che approva il bilancio preventivo di spesa redatto dall’amministratore e di concerto con l’assemblea stessa. Nella maggior parte dei casi, le spese sono pagate mensilmente, ad eccezione delle quote straordinarie, che per esigenze urgenti, potrebbero essere riscosse in un’unica rata.
Come ormai è ampiamente risaputo, nessuno dei condomini può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche rinunciando al proprio diritto: ad esempio, anche quando il proprietario dovesse dichiarare di non voler usare l’ascensore o il riscaldamento comune, non per questo può sottrarsi al pagamento dei relativi oneri di gestione e manutenzione.
L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali scatta dal momento dell’approvazione della delibera da parte dell’assemblea che approva il rendiconto delle spese annualmente sostenute. Pertanto, una volta che sia stato approvato il riparto delle spese nell’assemblea di condominio, l’amministratore deve pretendere il pagamento delle spese da ciascun condomino, siano esse ordinarie o straordinarie.
Nessuna norma, quindi, consente alla figura dell’amministratore di concedere la rateizzazione delle spese condominiali: nonostante le possibili difficoltà economiche è inutile quindi chiedergli delle facilitazioni che possano permettere al singolo condomino di rientrare del proprio debito tramite pagamenti in rate; né tale professionista può mettersi in situazioni di responsabilità che potrebbero portare alla revoca del suo incarico per negligenza.
La facoltà di concedere dilazioni nei pagamenti della quota non compete quindi all’amministratore, ma unicamente all’assemblea, come contemplato in una importante sentenza del tribunale di Roma del 13 settembre 2019.
Se la morosità del condomino che non ha pagato le spese dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato: si tratta, ad esempio, dei servizi come il parcheggio comune – se delimitato da una sbarra o da altri sistemi volti a impedire l’accesso a singoli soggetti – l’utilizzo del campo da tennis, il deposito biciclette, la piscina, eccetera. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’acqua o del riscaldamento condominiale, trattandosi di un bene vitale per un nucleo familiare.
Il semestre entro cui agire inizia a decorrere dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.
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Massimiliano Casto, autore di questo blog, è tributarista, consulente del lavoro ed esperto in problemi e soluzioni legati all’amministrazione di condominio. Le domande su questo tema vanno indirizzate a [email protected], specificando nell’oggetto dell’email “Il condominio per tutti”. I quesiti più interessanti potranno essere pubblicati, con risposta dell’esperto, in questo blog, nel rispetto della privacy degli interessati.
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