Fatti valere Milano

Questo colloquio con Alessandro Maggioni fa parte della nostra serie di interviste sulla crisi di Milano con figure delle istituzioni e della società civile per riflettere su problemi, risorse e identità della città. Sguardi sul presente capaci di comprendere la storia e spingersi al futuro. Nei mesi scorsi: Gianni Biondillo, Raffaella Saporito, Paolo Steffano, Sergio Scalpelli, Irene Tinagli, Marina Brambilla, Mario Delpini. Tutte le puntate sono disponibili qui.

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La voce di Alessandro Maggioni, architetto e urbanista, è una delle più ascoltate quando si tratta di indicare possibili vie d’uscita dalla spirale del “caro casa” di Milano e dal cortocircuito politico-giudiziario che sta ingessando l’urbanistica cittadina. Sarà perché da oltre venticinque anni, come presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori (Ccl), nato dalle Acli milanesi e dalla Cisl, o più semplicemente da cooperatore – come si definisce – realizza case a prezzi accessibili. Ma soprattutto perché la sua è una posizione mediana, che nasce dall’ascolto di tutti e rifugge gli schieramenti.

«Non possiamo dire che quello che è stato fatto fino a oggi sia tutto sbagliato. Sarebbe una esagerazione manichea. Ma, forse, le inchieste sull’urbanistica [ossia il filone relativo all’utilizzo di procedure edilizie semplificate (come la Scia) in luogo dei piani attuativi e all’applicazione di un concetto di ristrutturazione edilizia ritenuto dall’accusa troppo “estensivo”, ndr] evidenziano agli occhi di chi vuole vedere la realtà, che un problema c’è. Quel che pare emergere, in brutale sintesi, è che il privato si sia molto arricchito e il pubblico abbia perso. Allora, si faccia un punto zero. Indipendentemente dalle inchieste, occorre rimettere alcune cose nella giusta prospettiva e nella giusta misura. Io non aderisco alle “tifoserie”, ossia alla schiera di chi pensa acriticamente che le tesi degli inquirenti siano già verità acclarate. Cerco di mantenere il raziocinio, dicendo per esempio che chiedere il piano attuativo su ogni singolo lotto è una chimera procedurale e organizzativa, perché non si riesce a governarlo e ha tempi immani. Potrebbe essere utilizzato, per esempio, nelle trasformazioni urbane a partire dai 15 mila metri quadrati di superficie dell’area».

A un certo punto, dopo molti anni, il processo dello sviluppo urbano di Milano si ferma. Il meccanismo “si rompe” di fronte alle prime inchieste e alle proteste. Io credo perché troppe persone hanno assistito a piccole o grandi trasformazioni del proprio quartiere e della propria città, sentendosene escluse. Non solo non hanno goduto dei benefici di tale sviluppo, ma hanno anche visto la propria condizione di vita peggiorare a causa di un forte aumento dei prezzi.

Come dico sempre, la città è un organismo complesso e stratificato e, come ho scritto, «la città non è un hedge fund». Nella città ci sono spinte, controspinte, interessi e controinteressi. Per questo uno dei temi più importanti nel governo delle trasformazioni urbane è garantire una adeguata pubblicità degli atti amministrativi. Negli interventi che impattano su un quartiere, occorre sempre attivare dei meccanismi di informazione e di partecipazione. Per esempio, quando si arriva a definire un progetto preliminare, lo sviluppatore dovrebbe esporre un cartello di tre metri per sei che illustri quello che succederà in quel lotto. Il progetto potrà così essere oggetto di osservazioni da parte dei soggetti controinteressati, cioè quei soggetti che vivono in un raggio di qualche centinaio di metri dal luogo del progetto. Con un processo del genere, tendenzialmente, si dovrebbe attutire il ricorso agli esposti in procura, a meno naturalmente che non ci siano palesi violazioni. Se queste voci non trovano un percorso democratico di ascolto, che può essere istituzionalizzato, troveranno sfogo solo nella magistratura, civile o penale.

Colpisce notare che, prima delle inchieste, ben pochi si fossero resi conto delle possibili conseguenze della crescita dei valori abitativi. Sicuramente non se ne è accorta la politica, di tutti gli schieramenti, che ha iniziato a parlare del problema quando era divenuto ormai un’emergenza.

Anni fa dicevo ai miei colleghi immobiliaristi che era sbagliato continuare ad alimentare la narrazione per cui va tutto bene se i prezzi al metro quadrato continuano a salire, senza interrogarsi per chi va bene. La politica aveva un elefante nella stanza. Oggi deve tornare a esercitare un governo pubblico dei processi urbani, in cui il privato può svolgere un ruolo positivo, all’interno di un chiaro sistema di regole, per realizzare interventi di edilizia residenziale sociale.

Ad oggi non esiste una risposta di mercato alla questione abitativa. Come in passato, si attende una risposta pubblica dai “piani casa” nazionale ed europeo, entrambi di prossima emanazione.

Non è vero che per avere case accessibili sia necessario un supporto di denaro pubblico, che invece è necessario per l’edilizia residenziale pubblica. La nostra proposta prevede che una quota parte dell’extra profitto delle operazioni immobiliari sia destinata al Comune per investimenti in conto capitale, su capitoli destinati a investimenti per la casa o per l’infrastruttura urbana pubblica.

Quando un profitto diventa un “extra profitto”?

Carlo Cottarelli, in uno studio sullo sviluppo immobiliare di Milano commissionato da associazioni immobiliari, sostiene che un Ebt rate dell’8,6 per cento rappresenta un buon esito dell’investimento. Allora possiamo considerare che, nel caso in cui un’operazione si concluda con una rendita compresa tra il 18 e il 25 per cento, si possa chiedere un contributo aggiuntivo rispetto agli oneri già riconosciuti, e nel caso in cui si concluda con una rendita superiore al 25 per cento, si possa chiedere un contributo ancora maggiore? Io penso di sì e penso che non sia un tabù parlarne. Da un punto di vista liberale si può parlare di “compensazione redistributiva”.

Possiamo dire che è simile al contributo sugli extra profitti chiesto al sistema bancario?

Esatto. Se vendi il palazzo in via Monte Napoleone a 110 mila euro al metro quadrato, significa che stai godendo di un valore che è di tutti. Il 90 per cento di quel valore, che è un valore “speculativo”, è dato dal fatto che la città ha un portato simbolico, economico, sociale, storico collettivo. Dove sta il merito dell’ultimo arrivato? Sta godendo di un valore che è dovuto in piccola parte alla sua capacità e in larga parte alla rendita di posizione funzionale e simbolica. Allora chiediamo di restituire un pezzo di quella rendita, una parte di quel sovraprofitto. Stabiliamo una giusta misura. Perché il tema è dove prendiamo le risorse per fare le ristrutturazioni delle case popolari, per costruire le infrastrutture, per dotare la città di servizi. Un contributo analogo si potrebbe ottenere dai proprietari di immobili che si sono rivalutati a seguito della realizzazione di infrastrutture pubbliche.

Il principio del vecchio “contributo di miglioria”.

Giusto! Se hai la casa in una zona oggi servita dalla M4 che, grazie alla realizzazione di quell’infrastruttura, vale il 40-50 per cento più di prima, quando la venderai ti sarà chiesto che una parte del ricavato resti alla città come “contributo di miglioria”. C’è un valore che si è creato grazie al contributo di tutti e che però si è concentrato maggiormente a favore di alcuni. Una parte di quel valore va restituito.

Perché il Piano Casa del Comune di Milano non ha funzionato?

Premesso che si trattava di un avviso pubblico, prodromico a un bando, direi che c’erano degli obiettivi – i famosi 80 euro al metro quadrato di affitto all’anno – un po’ troppo rigidi. L’abbiamo detto subito. Per ottenere quel risultato non basta neanche l’area ceduta gratuitamente dal Comune. Però quel piano è un punto di partenza molto importante, che mette in campo concetti, come la sussidiarietà e il partenariato pubblico-privato, in cui io continuo a credere. A condizione che la politica torni a fare il suo mestiere, cioè governare le linee di sviluppo strategico della città e svolgere un ruolo insostituibile di regia.

La cooperazione ha dimostrato, storicamente, che un modo per fare case accessibili esiste.

Il nostro è un modello finanziario che funziona. In cinquant’anni abbiamo costruito 15.788 alloggi. Abbiamo una storia. Abbiamo fatto dei quartieri. Anche il tema della casa, divenuto mainstream, rischia di finire nello sloganistico. Dobbiamo trovare il modo, come paese, di uscire dalla dimensione del breve periodo. Non possiamo guardare tutto con le lenti elettorali o con la prospettiva della trimestrale e del bilancio di fine anno. Perché la città, come dico sempre, è eterna.

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Una versione di questo articolo è pubblicata nel numero di dicembre 2025 di Tempi. Il contenuto è riservato agli abbonati: grazie al tuo abbonamento puoi scegliere se sfogliare la versione digitale del mensile o accedere online ai singoli contenuti del numero.