Decisivo il contributo dei capitali esteri che raggiungono il nostro mercato con un’onda lunga che si protrarrà anche nel 2017
Due anni positivi per gli investimenti immobiliari. Negli ultimi 12 mesi il volume degli investimenti immobiliari in Italia ha superato i 9 miliardi di euro, con una crescita del 12 per cento rispetto all’anno prima. Di investimenti immobiliari a crescere ulteriormente. Il sentore della ripresa era già stato confermato nell’ultima parte dello scorso anno: con 3,8 miliardi di valore, gli investimenti immobiliari hanno registrato il miglior risultato trimestrale degli ultimi 10 anni, superando dell’80 per cento la media calcolata sull’ultimo quarto del periodo 2007-2016.
I capitali esteri hanno sicuramente dato una mano al settore: nel quarto trimestre 2016, infatti, il capitale straniero in Italia ha rappresentato il 56 per cento degli investimenti totali con una variazione positiva del 6 per cento. Il capitale domestico è comunque in crescita e ha rappresentato nel trimestre il 40 per cento circa del totale degli investimenti, contro un 25 del 2015. Anche le prospettive per l’anno in corso sono abbastanza rosee: il 42 per cento degli investitori immobiliari nazionali e internazionali è pronto infatti ad aumentare la quota di investimenti immobiliari in Italia.
Ad attrarre maggiore interesse sono i settori appartenenti all’high street (18 per ceto di preferenze), quello degli uffici (16 per cento contro un 40 del 2016) e dei centri commerciali (14 per cento, dato stabile nelle propensioni degli investitori). Nel quarto trimestre del 2016 il settore office ha registrato la quota maggiore di investimenti (43 per cento del totale), in crescita del 26 per cento sullo stesso periodo del 2015. Anche il settore retail continua la sua crescita ma è l’high street a raggiungere il risultato record. Tuttavia, i rendimenti prime e secondary di questo settore e di quello relativo agli uffici hanno registrato un’ulteriore contrazione con un divario più accentuato tra prime e non prime. Il 2016 è stato anche l’anno della logistica, grazie al sempre maggiore sviluppo dell’e-commerce.
Il mattone ha un suo peso nei portafogli delle famiglie italiane. Per l’esattezza il valore di questo asset è compreso tra il 40 e il 60 per cento ed è così da molti anni. D’altronde il settore immobiliare ha sempre avuto un forte ascendente nel paniere degli investimenti e quasi la metà dei risparmiatori vanta nel suo portafoglio almeno un asset immobiliare. Tuttavia qualcosa sta cambiando, perché se il mattone sino a ieri era considerato bene rifugio e investimento sicuro, oggi è invece percepito come asset rischioso, incapace di offrire una reale diversificazione. Il contesto economico-finanziario non aiuta: il sentiment negativo si è infatti riversato anche sul real estate, non immune dai rendimenti finanziari in calo e dai tassi zero. Nonostante si continui a credere che il valore di un immobile sia ancora redditizio nel lungo periodo, i clienti hanno scoperto che anche l’immobiliare può essere soggetto a variazioni di segno negativo e, a causa della tassazione, è diminuita la percentuale di chi è disposto a investire in immobili con scopo reddituale.
Ciò non toglie che le società di gestione continuino a puntare sui fondi immobiliari dove l’incidenza degli immobili prevale rispetto agli strumenti finanziari. Nel dettaglio l’incidenza degli asset immobiliari aumenta nei portafogli dei fondi misti (+18 per cento), maggiormente focalizzati verso le attività core, e dei fondi con scadenza a lungo termine (+9 per cento). Ma la quota di immobili è in crescita anche nei portafogli di fondi non quotati, di fondi riservati e di fondi a raccolta. All’aumentare degli asset immobiliari diminuisce la quota di investimenti in strumenti finanziari (-3,6 per cento) in particolar modo all’interno dei fondi in cui l’immobiliare cresce maggiormente. L’esposizione complessiva verso titoli di debito risulta invece in aumento del 4 per cento; un altro elemento da sottolineare è l’aumento nei portafogli dei fondi immobiliari della liquidità e dei depositi bancari. Il terziario direzionale è la destinazione d’uso prevalente degli asset immobiliari presenti nei portafogli dei fondi. Seguono i centri e parchi commerciali, le residenze sanitarie-assistenziali e gli hotel.
Francesco Megna, autore di questo articolo, è funzionario di banca, area Corporate
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