Prima di dismettere un immobile è bene saperlo valorizzare. E in questa direzione il governo ha mosso con prudenza i primi passi. Altrimenti si rischia di svendere patrimoni che potrebbero fruttare molto di più. Per comprendere quali sono le responsabilità dei diversi attori coinvolti nei processi di dismissione degli immobili pubblici (la p.a., i comuni, le società di gestione del risparmio e i fondi immobiliari), ne abbiamo parlato con Antonio Intiglietta, presidente di Gefi, la società che gestisce e organizza ogni anno, tra le altre cose, anche Expo Italia Real Estate.
Intiglietta, l’Agenzia del Demanio ha stimato il valore degli immobili pubblici dello Stato per un importo totale di 350 miliardi di euro. La metà della dotazione del fondo Esm. Ci si potrebbero salvare più Stati dalla crisi, non solo l’Italia. Quanti di questi immobili secondo lei possono essere venduti già nel 2013?
È difficile dirlo, soprattutto perché siamo in un momento molto difficile per il paese. Occorre comprendere il criterio attraverso cui sono stati individuati i primi stock. La considerazione di fondo, però, è un’altra: oggi ipotizzare stime senza un confronto col mercato rischia di diventare l’iscrizione di cifre nel libro dei sogni. Magari la pubblica amministrazione riuscirà davvero a valorizzare e dismettere beni per 350 miliardi di euro, ma è rischioso fissare degli obiettivi senza prima approcciare gli operatori del real estate e, soprattutto, gli investitori esteri.
Il ministro Grilli dice che ci sono immobili per un importo di 3/5 mld che possono essere venduti subito. A quali si riferisce?
Immagino che si riferisca ad immobili che possono dare un rendimento rapido. Ho letto diverse liste dentro le quali ci sono beni di indiscusso fascino ma anche altri che sono già al secondo tentativo di dismissione. Poi c’è tutta la questione relativa alle caserme, su cui l’interesse potenziale degli investitori può essere forte. Però, prima di pensare a vendere, è necessario valorizzare per rendere un immobile più interessante per il mercato.
Quale soggetto dovrebbe occuparsi della valorizzazione del patrimonio pubblico? Quali requisiti deve avere?
Ci deve essere una regia e mi sembra che il Governo stia interpretando bene questo ruolo. Mentre dal punto di vista operativo non si potrà fare a meno delle Sgr, le società di gestione del risparmio. Intanto, l’esecutivo ha il merito di aver preso in mano la questione e, tra l’altro, fa bene a incoraggiare le amministrazioni locali a decentrare il più possibile gli uffici per poter liberare gli immobili di maggior pregio, dislocati nelle zone centrali delle città.
Non possono occuparsene direttamente i comuni? Dopo tutto sono loro le prime realtà ad avere bisogno di “battere cassa”.
Intanto, è necessario sfuggire dalla logica di fare cassa a tutti i costi, svendendo beni e rischiando di depauperare il patrimonio. I sindaci hanno in mano una leva formidabile: possono rendere più appetibile un’opportunità di investimento sul proprio territorio, rimuovendo gli ostacoli che già in passato hanno sbarrato la strada a simili operazioni. Mi riferisco alla questione relativa alle destinazioni d’uso di beni e aree. Per recuperare credibilità con gli investitori internazionali servono provvedimenti in grado di ridurre al massimo i tempi amministrativi, rendere essenziali gli obiettivi, azzerare quei vincoli che non hanno più ragion d’essere, definire elementi di compatibilità col contesto urbano, ambientale e sociale.
I fondi immobiliari che ruolo possono avere nelle dismissioni?
Il ruolo dei fondi immobiliari è fondamentale, perché si tratta di soggetti in grado di valutare un patrimonio, valorizzarlo e ricercare sul mercato la migliore opportunità per dismetterlo. L’auspicio della pubblica amministrazione è quello di recuperare risorse proprio grazie al collocamento di quote di fondi tra privati e investitori.